Sådan virker et realkreditlån

Pant og obligationer

Når du optager et realkreditlån, får realkreditinstituttet pant i din bolig. Kan du ikke betale, kan boligen sælges, så lånet bliver indfriet. Pengene til lånet skaffer instituttet ved at udstede obligationer, som investorer som pensionskasser og banker køber.

Din rente og dine afdrag sendes videre til dem, der ejer obligationerne. Instituttet tjener sine penge på bidraget og på gebyrer, ikke på renten.

Balanceprincippet

I den danske model matcher obligationerne lånene: samme rente, samme løbetid og samme afdrag. Instituttet sælger obligationer for præcis det beløb, du låner, og når du afdrager, bliver en tilsvarende del af obligationerne indfriet. Derfor kan du også altid indfri dit lån ved at købe de bagvedliggende obligationer.

Modellen har lange rødder. Den første danske kreditforening blev stiftet i København i 1797, efter den store brand i 1795, hvor mange skulle have penge til at bygge op igen.

Hvor meget kan du låne?

Realkreditinstitutter må efter loven højst låne ud op til en bestemt andel af boligens værdi, den såkaldte belåningsgrænse.

• Ejerboliger til helårsbeboelse: op til 80 procent af værdien.
• Fritidshuse: op til 60 procent af værdien.

Ved køb af en ejerbolig skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 procent kontant. Den del, der ligger mellem udbetalingen og realkreditlånet, finansieres typisk med et banklån, som ofte har højere rente og kortere løbetid.

Bidrag

Bidraget er en løbende betaling til realkreditinstituttet, beregnet som en årlig procentsats af restgælden. Satsen er typisk højere, jo større en del af boligens værdi du har lånt, og den er ofte højere på lån med afdragsfrihed og variabel rente. Bidrag betales oven i renten, så det er den samlede ydelse, du skal sammenligne.

Omkostninger ved at optage lånet

• Kurstab: optages lånet til en kurs under 100, får du mindre udbetalt end hovedstolen.
• Kurtage og kursfradrag: betaling for at sælge obligationerne.
• Lånesagsgebyr og afregningsprovision: instituttets gebyrer.
• Tinglysningsafgift: afgift til staten for at tinglyse pantet i boligen.

Spørg om ÅOP, de årlige omkostninger i procent, som samler renter, bidrag og omkostninger i ét tal. Det gør lån lettere at sammenligne.

Skat

Renter og bidrag på realkreditlån kan trækkes fra i skat som renteudgifter. Fradraget gør den reelle udgift lavere end ydelsen før skat. Hvor meget du sparer, afhænger af dine samlede renteudgifter og din skattesituation.